年报点评 | 绿城管理: 代建龙头地位稳固, 战略迈向全周期综合服务

规模微降、收入微增，绿城管理拓展面积仍以绝对优势稳固行业第一身位

◎ 作者 /谢杨春

核心观点

【规模微降、收入微增，仍以绝对优势稳固行业第一身位】2025 年代建市场承压、竞争加剧，绿城管理新拓面积达3535万平方米，仍以绝对优势稳居行业首位；代建费93.5亿元显著高于行业，同比微增0.4%。公司优化核心城市布局、创新多元合作模式，实现从规模扩张向价值深耕转型，进一步夯实代建龙头地位。

【国企代建占比最大，与私营客户组成业务稳定增长极】2025 年绿城管理客户结构优化成效突出，国企委托面积 1308 万平方米大增 43%，占比 37%，成为业绩稳健 “安全垫”；私企委托 1279 万平方米增 5%，占比 36.2% 连续三年攀升。

【业绩确定性增强，交付规模、品质保持领先】2025 年末绿城管理在手订单总建面达 1.21 亿平方米，四大核心城市群订单占比 79.6%，同比提升 3 个百分点，订单结构持续优化。全年交付项目 129 个、面积 1451 万平方米，连续 5 年交付超千万平方米，项目开发提效，履约兑现能力行业领先。

【经营效能与价值显著提升，进一步增强代建核心竞争力】2025 年末绿城管理在手订单总建面达 1.21 亿平方米，四大核心城市群订单占比 79.6%，同比提升 3 个百分点，订单结构持续优化。全年交付项目 129 个、面积 1451 万平方米，连续 5 年交付超千万平方米，项目开发提效，履约兑现能力行业领先。

【营收、利润阶段性承压，经营性现金流显著改善】2025年，受房地产周期性调整、代建赛道竞争加剧以及项目结算周期等因素的影响，绿城管理的营收与利润指标在特定阶段面临一定压力。不过，其现金流状况得到了显著改善，实现期内经营性净现金流4.15亿元，较去年同期上涨42.3%，经营性现金流与归母净利润基本匹配。

【传统代建业务有质量发展，积极探索多元增长点】2026 年为绿城管理 2030 战略开局之年，公司战略愿景升级为房地产全周期综合服务引领者，力争巩固行业三大第一。以代建主业为压舱石提质发展，创新业务沿价值链与地理空间延伸，依托中交海外资源探索海外代建，打造新增长极。

01

新拓

规模微降、收入微增，仍以绝对优势稳固行业第一身位

在代建市场容量短期承压、传统业务量下降、代建企业竞争加剧的背景下，2025年绿城管理拓展面积依旧以绝对优势稳固行业第一身位。

全年新拓面积3535万平方米，较去年小幅下降3%，规模绝对量在克而瑞发布的《2025年中国房地产企业代建新增规模TOP20》中，高出第二名1.2倍，市占率已连续十年超过20%。

代建费上，2025年绿城管理有将近九成项目费率超过2%，其中50%的项目费率超过3%，显著高于行业平均。全年新拓代建费93.5亿元，同比微增0.4%，充分显示了公司作为行业龙头的发展韧性。另，2025年新拓项目当年启动率提升4个pts至72%，代建费当年转化率也从6.4%提升到9%，均为后续的收入和利润的兑现奠定了坚实的基础。

值得注意的是，第一，新拓项目结构持续优化更利于价值兑现与利润创造。主要布局高能级核心城市，2025年新拓面积一二线占比55%，苏州、武汉、天津等重点城市业务量、市占率持续增长。

第二，合作模式创新加速业务转化。随着代建赛带从蓝海转向红海，拓展竞争愈发激烈，绿城管理不断通过合作模式的多元化拓宽业务服务面。2025年拓展项目中30%来自多元的合作模式，其中通过资源合作占比17%，资金合作、资方前置合作占比分别为10%和3%。

整体而言，“规模微降、收入微增”体现出绿城管理从规模扩张向价值生根的战略转型，不仅有助于公司在当前复杂的市场环境中保持稳健运营，还为其长期的可持续发展积蓄了动能，进一步巩固了其在代建领域的领先地位。

02

客户

国企代建占比最大，与私营客户组成业务稳定增长极

绿城管理在客户结构优化方面成效显著，收入确定性最强的国企业务依旧是公司战略中的“安全垫”业务，其活跃度显著提升，私营企业和金融机构业务则保持平稳。

从新拓展的客户群体来看，国企是委托业务的最大来源，委托面积达1308万平方米，较去年同期增长43%，业务量提升幅度最为明显。这彰显了绿城管理在服务国有平台公司、参与城市更新与保障房建设领域的核心竞争力。并且，国企单个项目的客单价、利润以及委托方重复委托率均相对较高，其业务的稳健性与持续性为公司业绩提供了重要支撑。

此外，私营企业和金融机构业务维持平稳态势。2025年，私营企业委托面积为1279万平方米，同比增长6%，与国企共同构成稳定的双轮增长极；金融机构委托面积为384万平方米，同比增长4%。受政策及自身业务选择影响，政府代建业务比例大幅缩减，拓展面积仅为563万平方米，同比降幅超过五成。

从占比情况来看，国有企业代建业务止住了近两年来的下滑态势，且在2025年，其占比再度超越私营企业，达到37%，较去年同期提高了11.9个百分点，恢复至2022年的高峰水平。

私营企业委托代建面积的占比呈现持续上升态势。2025年该占比为36.2%，较同期提升了3个百分点，已连续三年保持增长。随着房地产行业的洗牌与出清，目前仍活跃于市场且具备优势资源的私营企业，其项目在质量、启动可行性以及利润方面具有较大优势，这也是未来绿城管理业务拓展的重点方向。

此外，金融机构的委托占比在近四年基本保持稳定，处于10.3% - 10.9%的区间。随着2025年绿城管理合作模式的创新，金融机构委托占比增长了0.6个百分点，达到10.9%；而来自政府的委托占比则降至15.9%。

03

存量

业绩确定性增强，交付规模、品质保持领先

截至2025年12月末，绿城管理在手订单的总建筑面积达1.21亿平方米，订单总规模维持稳定，处于行业领先地位。从结构层面分析，订单主要集中于经济与人口较为发达的环渤海及京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群，此四大城市群的在手订单面积占比达79.6%，较2024年提升3个百分点。核心城市的订单占比连续三年呈增长态势，为公司的长期高质量发展奠定了坚实基础。

2025年绿城管理项目开发进一步提效，交付周期缩短，经营兑现能力稳步提升。在手订单中待开发面积、在建面积占比同比下降6pts和2.4pts，分别至37.4%和40.6%。效率的提升有助于加速资金周转，为后续承接更多优质项目腾出空间。

代建的核心在于品牌与服务，故而履约兑现能力成为衡量企业核心竞争力的关键指标。2025年，绿城管理在交付规模和口碑方面领先于行业。该时期内，其交付项目达129个，交付面积为1451万平方米，且连续5年交付面积超过1000万平方米。B端客户满意度达到98分，C端客户满意度为92分。

为进一步增强履约兑现能力，绿城管理针对不同类型的项目制定了差异化的履约标准。例如，商业代建项目会着重保障开盘节点和去化效率；政府代建项目会重点聚焦品质交付与合规管控；资方代建项目会进一步强化风险化解与资产盘活能力，并对节点完成率进行量化考核。

04

运营

经营效能与价值显著提升，进一步增强代建核心竞争力

在战略2030中，绿城管理战略愿景已经从之前的中国房地产轻资产开发模式引领者，升级为中国房地产全周期的综合服务引领者。作为行业龙头，绿城管理过去两年始终在提高管理能效、提升运营效率。

在产品端，2025年设计方案质量、报批速度、示范区开放及景观过程评估等指标提升明显，夯实了产品底盘。成本管控持续精益，招采效率显著提升，其中国企招采提效20%-30%；

在营销端，通过效率提升，持续为各类委托方创造经营价值。2025年首开指标达成率达到109%，同比提升3pts，案场转化率、数字营销占比稳步提升，分别为7.4%和7.1%，提质增效之下营销费率下降0.4pts至2.5%；

在运营端：2025年项目新开工周期、项目首开周期均较2024年缩短，项目启动周转显著提速；。其中2025年首开速度大幅提升，降至7个月，开工周期仅为126天，较2023年、2024年缩短22天和9天。此外示范区按时开放率同比提升10个百分点以上，考核成本达成率保持高位。

我们认为，随着公司持续进行全周期的降本提效，提升项目的周转效率（括通过AI包括数字化等等手段，进一步提升管理能效），公司的核心竞争力将得到进一步巩固和提升。同时，全周期降本提效措施的深入推进，也将为绿城管理在财务层面带来积极影响，有助于实现长期稳健的发展。

05

财务

营收、利润阶段性承压，经营性现金流显著改善

2025年，受房地产周期性调整、代建赛道竞争加剧以及项目结算周期等因素的影响，绿城管理的营收与利润指标在特定阶段面临一定压力。不过，其现金流状况得到了显著改善，财务韧性有所增强。

在营业收入方面，2025年绿城管理实现营业收入约31.2亿元，较上一年度同比下降9.3%；实现毛利12.39亿元，同比下降27.4%，毛利率较2024年降低9.9个百分点，降至39.7%。在净利润方面，2025年绿城管理实现净利润3.86亿元，同比下降51.2%；归母净利润达到4.19亿元，反映出利润端承受着较大压力。

整体而言，我们认为2025年是绿城管理利润压力最大的一年，但仍好于行业平均，随着优化项目结构、提升重点城市业务量、强化经营兑现度等一系列举措落地，短期将迎来业绩、财务修复期。

尽管营收、利润下滑，但2025年绿城管理通过运营效率提升，代建费回款加快等积极措施充足公司现金流。

实现期内经营性净现金流4.15亿元，较去年同期上涨42.3%，经营性现金流与归母净利润基本匹配，充分体现公司财务韧性的强化与抗风险能力的提升。预计2026年，公司经营性现金流将进一步平稳向好，归母利润覆盖倍数保持1倍左右。

06 战略

传统代建业务有质量发展，积极探索多元增长点

2026年是绿城管理2030战略的开局之年，公司的战略愿景已经从之前的中国房地产轻资产开发模式引领者，升级为中国房地产全周期的综合服务引领者，并持续巩固行业的第一声位、第一品牌和第一市值。

业务方面，绿城管理表示将进一步扩大轻资产服务能力的领先优势，包括代建主业，也包括从开发环节向房地产全生命周期、全方位综合服务的延伸。

其中代建主业是绿城管理的压舱石和立身之本，未来将通过优化区域结构、深化全国布局、优化业务结构夯实三大主业，以及聚焦战略客户、把握业务风口等措施，确保传统代建业务有质健康发展。

创新业务则是绿城管理穿越周期的稳定器和增长之翼，遵循向价值链延伸和地理空间延伸两个方向。一方面围绕产业链关联度、核心能力复用、资源禀赋匹配、轻资产模式四大维度，筛选与代建主业强协同的相关新业务。遵循试点先行、审慎评估，稳步推进、严控风险的原则；

另一方面，地理空间延伸方向积极探索海外代金业务，探索一带一路及华人市场机会，构建新的业务增长极。而中交集团作为作为全球领先的特大型基础设施综合服务商，海外优势特别突出，业务覆盖150多个国家，在这些国家和地区它有着非常强的属地资源，也有很强的政府协调能力和丰富的项目储备。随着合作的持续深入，这些可以为绿城管理的出海提供良好的先天优势。